“首席”用在“刀刃”上 要啃就啃“硬骨头”

签了提前交房协议，交了购房款，拿到新房钥匙顺利装修入住，却始终办不了房产证。到房管部门查询发现，花几十万元购买的房子早在购买前就被开发商抵付给了另一家公司。不时贴在家门上的法院裁判文书提醒购房者，存款购买的房屋存在“瑕疵”。

这曾是安徽省阜阳市颍州区“某祯家园”76名购房户的遭遇。当更多案情被揭开时，76名购房户已被卷入系列“连环案”“案中案”，即将面临房、钱两空的局面。

事情陷入“僵局”后，阜阳市法学会受阜阳市中级人民法院委托，组织首席法律咨询专家对这起“硬骨头案”“把脉会诊”，出具了7000余字的法律意见书，为这起历时多年、涉及76名购房户、3家民营企业、涉案标的1.5亿余元的480余件关联案件的实质性化解提供了思路。

84套“瑕疵”房屋衍生480余件案件

这场历时多年的纠纷围绕84套房屋展开。

2015年，安徽某鼎置业公司（以下简称某鼎公司）先后向安徽某祯健康城投资公司（以下简称安徽某祯公司）借款5500万元，后因逾期未还引发诉讼。

2016年2月，双方在诉讼期间达成调解协议，约定某鼎公司将其名下的“某祯家园”84套待售房屋抵付给界首某祯置业公司（以下简称界首某祯公司），并作网签备案登记。但调解协议签订后一年，这84套房屋又被某鼎公司卖给76名购房户。

阜阳市颍州区委政法委副书记、区法学会常务副会长穆刚介绍，当时正值阜阳全面推进黑臭水体整治及城南新区开发建设之际，拆迁面积大，群众购房需求量急剧上升，“某祯家园”销售的房屋为现房，吸引了不少老百姓购买。

张某林于2017年3月，以78.9万元的价格购买“某祯家园”一套房屋，支付全部房款并签订《提前交房协议》后，拿到了新房钥匙，但买房后不到两个月，房屋突然被诉讼保全查封。

原来，安徽某祯公司、界首某祯公司因某鼎公司未完成过户手续提起诉讼，要求该公司交付房屋并协助过户。诉讼过程中，阜阳市中级人民法院对84套房屋进行诉讼保全查封。

3家民营企业之间的上述纠纷经一审、二审、再审审查与审判监督程序，法院均确认房屋抵款协议有效，某鼎公司应向界首某祯公司交付84套房屋并协助过户。

其他购房户和张某林一样，购房后已装修入住，但无法办理房产证。包括张某林在内的16名购房户遂提起诉讼。阜阳市颍州区人民法院认定合同有效，并查封其中16套房屋。阜阳中院对除此之外的68套房产执行并过户给界首某祯公司。

此后，经法院多轮诉讼，这84套房屋的权属及执行问题，衍生了480余件关联案件——76名购房户因房屋执行问题，分别提起执行异议、复议、执行异议之诉、申请再审；界首某祯公司因购房户已实际居住不予腾退房屋，提起排除妨碍之诉；购房户因无法办理房产证，提起解除房屋买卖合同之诉。其间，某鼎公司还提起与安徽某祯公司损害公司利益责任纠纷之诉，法院认定安徽某祯公司应返还某鼎公司抽逃出资款6000万元，执行阶段阜阳中院查封了安徽某祯公司名下的另外48处不动产。

“要啃就要啃最硬的‘骨头’”

一边是经过法院确认的合同之债和享有84套房屋物权的民营企业，一边是支付全部或大部分房款并实际占有居住但无法获得房产证的76名购房户，案件处理陷入僵局。

阜阳中院执行局执行科科长秦程告诉记者，解决“僵局”有两条途径：一是76名购房户提起执行异议之诉，排除对涉案房屋的执行；二是按照法院的判决强制执行，强制76名购房户腾退房屋。

执行异议之诉是执行救济的重要途径。但张某林等人先后提起的执行异议、复议、执行异议之诉、申请再审均被法院判决或裁定驳回，理由是张某林等购房户未尽到审慎义务，不能排除执行。

这里的“未尽到审慎义务”，是指张某林等人购房时仅与某鼎公司签订认购协议，未签订有效的书面购房合同，且未及时办理网签手续。

关于未签订书面购房合同的原因，张某林在庭审中陈述，“当时售楼部告诉我们先付定金，后续在交付房款的一大半或者全款后一周内签订合同。一周后，我们去找售楼部，他们告知合同未下来，要求三个月后签订。三个月后，我们再次去要求签订合同，被告知要等到年后，年后去房管部门查询才知房屋被抵押。”

颍州区颍西街道办事处四里社区“两委”成员沙学岩也是76名购房户之一。他告诉记者，除上述原因外，没有及时签订合同还与购房时种种让他们非常信任的现象有关。“房屋是现房，许多业主已经入住。带我去看房后，交钱就能拿到钥匙，开发商承诺购房后两个月内办好房产证。”

执行异议之诉的救济途径走不通，强制腾退路径是否可行？秦程接受记者采访时介绍，处理此案时，他们坚持“绝对不能强制腾退”。“如果强制腾退，购房户只能向某鼎公司主张权利，但我们查询发现，某鼎公司账户没有资金，这将导致购房户钱、房两空。”秦程说。

“法院判决必须执行。但若强制执行，76名购房户是最大的受害者。如何保障老百姓的合法权益，当时没有更好的解决办法。”穆刚说。

最终，经过综合研判，阜阳中院决定委托阜阳市法学会组织首席法律咨询专家开展论证咨询，寻求化解“僵局”的思路。

彼时，安徽省按照“试点先行”方式，在合肥、蚌埠、安庆三市率先开展首席法律咨询专家制度试点工作。阜阳虽不在首批试点之内，但阜阳市法学会主动参与试点工作，与其同起跑、同推进。

时任阜阳市委政法委副书记、市法学会常务副会长宁险峰介绍，本着“要啃就啃最硬的‘骨头’”的原则，经过层层筛选，由阜阳中院委托论证的该案被确定为阜阳市推行首席法律咨询专家制度的“首案”。

“此案是非常典型的‘硬骨头案’，涉及人数众多、群众反映强烈、多方利益交织叠加、法律关系错综复杂，相关领导多次接访，若处理不好将引发重大社会风险。首席法律咨询专家就要选择这样有挑战性的案件进行咨询论证，否则将失去它的作用和意义。”宁险峰说。

论证内容直指“僵局”症结

接受委托后，阜阳市法学会组织成立了由市人民检察院第五检察部主任凌锐任组长，朱佳国、叶茂林、杨震、王礼锋4人为成员的首席法律咨询专家小组。这5名“首席”根据各自的专业及擅长领域分工阅卷，认真分析研判案情后发现，该案陷入僵局的原因在于张某林等人购买的房屋因法院的判决结果不同，导致执行难：一方面，三级法院判决或裁定确认房屋应交付界首某祯公司，并协助办理过户手续；另一方面，颍州区法院判决某鼎公司继续向购房者履行房屋买卖合同、为购房者办理房产证。

“我们应从判决书入手，找出判决不一致的原因。法院在审理张某林等案外人执行异议之诉中，判决驳回原告全部诉讼请求的认定是否事实清楚、适用法律是否正确？只有阐释清楚这个问题，才能拿出科学的解决方案。”凌锐说。

但5名“首席”对此形成了两种意见。大家对张某林等76名购房户是否为善意第三人、是否能排除执行等问题存在明显分歧。

一种意见认为，法院驳回张某林等人执行异议的理由“似乎很充分，但不合情理”。张某林等购房户是善意第三人，已合法占有、使用案涉房屋，房屋消费者的物权期待权应优先于安徽某祯公司、界首某祯公司的债权权利，张某林请求排除涉案房屋的执行具有合理性。

另一种意见则认为，法院驳回执行异议之诉的判决认定事实清楚，适用法律正确。张某林等对房屋过户未尽到审慎的注意义务，不属于善意第三人，不能对抗界首某祯公司已经登记的物权。

“我们小组内先后讨论了很多次，但始终无法形成一致意见。本着实事求是的原则，我们决定客观呈现两种意见，并充分阐释各自的观点，供委托单位作出选择和参考。”凌锐说。

两种相反意见的出现让阜阳市法学会意外，但基于对首席法律咨询专家意见的充分尊重，法律意见书最终完整保留了两种意见。

杨震事后回忆说，“被尊重”和“组织的严谨性”是他参与该案论证后最大的感受。“整个论证过程，没有事先定调或引导，每次讨论大家都能畅所欲言，我们的意见也被最大限度地保留。”

“首席”意见助力纠纷一揽子解决

2023年8月，7600余字、共计15页的法律意见书由阜阳市法学会反馈给委托单位。

“‘首席’的意见为我们解决问题提供了思路。”秦程说，综合“首席”的两种意见，阜阳中院确立了以“为群众解难，助企业纾困”作为系列案件调解和执行和解原则的处理方案：既以购房户的利益为基本点，保护他们的基本居住权，又从民营企业发展角度考虑，兼顾民营企业合法权益。

经过反复研判、走访、会商，阜阳中院制定了安徽某祯公司与某鼎公司债务抵销、界首某祯公司对已办理产权登记的房屋过户回转、某鼎公司向购房户履行合同的解决方案，并协调相关部门减免有关费用，尽最大可能减小执法办案对企业经营产生的不利影响，推动当事各方由排斥对抗转为寻求和解。

在各方共同努力下，3家企业债权债务全部抵销，76名购房户取得不动产登记证明。至此，系列案件全部得到实质性化解。2024年2月，首席法律咨询专家助力化解的该案被评为2023年安徽省政法机关护航企业高质量发展十大典型案例。

“首席法律咨询专家从法律专家和第三方角度提出的咨询意见，为政法机关办案开阔了视野和思路，这是一个有效解决疑难复杂案件的方式。通过‘首席’参与解决疑难复杂案件处理，提升了老百姓对政府的信任感、安全感和满意度。”穆刚说。

据了解，截至目前，紧扣“四个重大”，阜阳全市共组织首席法律咨询专家开展法律咨询18件，出具法律咨询意见书18份。

阜阳市委副书记、政法委书记，市法学会会长李军表示，接下来阜阳市法学会将继续发挥“智囊团”“思想库”“人才库”作用，组织“首席”围绕重大矛盾纠纷调处、重大信访积案化解提出务实管用的对策建议，为建设更高水平的平安阜阳、法治阜阳提供理论支撑和重要保障，实现法学研究和法治实践有效对接。