一房二卖，房子归谁？

□本社记者　李卓谦　刘国彬

当你与开发商签订购房合同并支付了购房款，却发现在此之前开发商已经将这套房子卖给了其他人，并且也签订了有效的房屋买卖合同，而双方都要求履行合同，那么这套房子到底属于谁？

无法付清工程款后“以房抵债”

2012年，某房产开发公司在开发某商贸城项目过程中，将部分工程发包给唐某进行施工。因某房产开发公司资金紧张，施工完成后某房产开发公司与唐某签订《欠款支付协议》，约定将商贸城中5、6、7、8号房折价抵偿唐某的工程款，并于2017年6月10日出具相关证明，约定唐某可以自行出卖出租，相关房产手续由某房产开发公司负责配合办理。

2017年11月29日，在唐某的委托下，某房产开发公司分别与苏某等4户签订了4份《商品房买卖合同》，将商贸城5、6、7、8号商品房分别出售给该4户。

其中，6、7、8号商铺自2013年起被某房产开发公司出租并收取租金，直至出售时仍为出租状态。买家足额支付购房款后，某房产开发公司将已收的2017年12月1日至2018年12月31日的上述三间商铺租赁费返还给了买家。

苏某购买了5号商铺，在与某房产开发公司签订的《商品房买卖合同》中对房屋面积、单价、总价等进行了约定，并约定买受人应当于2017年11月30日前支付全部房价款，出卖人应当在2017年11月30日前交付该商品房。

签订合同当日，苏某向唐某支付了50万元购房款，唐某于2017年12月1日向苏某出具收条，载明：“今收到苏某交来商贸城5号门面房款伍拾万元”次日，某房产开发公司将5号商品房交付给苏某，苏某收房后将其出租，并收取租金。

然而，令唐某没想到的是，某房产开发公司用来抵债的这4套房，在之前竟然已经被“卖”出去了。

以签订虚假购房合同作为借款担保

2017年1月17日，某房产开发公司法定代表人李某因公司财务资金短缺，向王某借款200万元。王某提出必须有抵押物才能将钱借给李某，某房产开发公司决定将商贸城5、6、7、8号房作为借款担保，但因客观原因，上述商铺无法办理抵押登记。于是，某房产开发公司决定通过签订《商品房买卖合同》的方式为王某出借的款项提供担保。在李某提出借款的当日，王某与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定某房产开发公司将商贸城中5、6、7、8号房出售给王某。合同约定，“商品房单价为6129元／㎡，总价款2000000元。（合同上对该商品房的单价及总价有涂改，改为单价为10500元／㎡，总价款3426360元），出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。”

此后，因李某无法按时还钱，王某向6、7、8号商铺的租户收取了2018年至2019年的租金。

矛盾升级，购房者诉至法院

2018年12月1日，李某向王某出具了由李某签字并加盖某房产开发公司印章的《承诺书》，载明若某房产开发公司2019年4月30日前未还清王某借款，则王某有权处置抵押物，某房产开发公司配合办理手续。

2019年11月，王某与四户购房者先后向公安机关报案，公安机关对李某涉嫌合同诈骗立案侦查。李某等相关人员向公安机关陈述，案涉的商贸城5、6、7、8号商品房系受唐某委托出售，而与王某签订的《商品房买卖合同》系因向王某借款200万元时王某要求用房屋抵押才订立的虚假合同。公安局经侦查后认为不构成犯罪，撤销了案件。

随后，四户购房者分别向法院提起诉讼，认为某房产开发公司与王某签订的《商品房买卖合同》系为了保证王某出借款项的安全而签订，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，诉请判决确认该《商品房买卖合同》无效，某房产开发公司与王某到不动产登记中心注销《商品房买卖合同》网签登记。

法院认为，王某与某房产开发公司签订的商品房买卖合同明为商品房买卖，实质上为房产开发公司通过以与王某签订《商品房买卖合同》的方式为王某出借给李某的200万元借款提供担保，系双方当事人的虚假意思表示，依法应当认定为无效，涉案房屋的备案登记应当予以注销。

王某不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，王某与某房产开发公司均系具有民事行为能力的主体，双方签订了《商品房买卖合同》并对合同进行备案，当日王某通过银行转账向李某支付200万元，李某出具了加盖公司印章的收到购房款的收条，因此可以认定双方有买卖商品房的真实意思表示。

同时认为，现有证据尚不足以证明2017年1月17日王某就合同所支付款项系借款。即便《商品房买卖合同》是作为200万债权的担保而存在，在该担保形式下，作为债权人的王某也可以在债务履行期限届满后，向债务人某房产开发公司主张债权，在房产开发公司拒不偿还债务或无力还债的情况下，王某可以就《商品房买卖合同》项下的商铺主张相应权利，以担保其债权的实现。

最终，二审法院认为一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。判决撤销一审法院作出的民事判决，驳回一审原告的诉讼请求。苏某不服二审判决，申请再审。

法院判决注销“以房抵债”购房合同网签登记

2023年10月23日，贵州省高级人民法院提审该案。

法院审理认为，虽然王某与某房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，但从合同约定内容以及履行情况来看：第一，双方合同约定的交房时间早于合同签订时间；第二，双方在同一商品房合同约定出卖4个不同房号的商品房，不同于一般情形下商品房买卖合同采取一房一合同的交易习惯；第三，在无重大市场风险变化的情形下，双方在同一天约定的单价、总价与最终成交价格先后差距巨大，明显不符合商业逻辑；第四，现无证据证明某房产开发公司向王某交付了案涉商品房；第五，王某未提交证据证明支付了案涉房屋的维修基金等费用。综上，双方之间不符合商品房买卖的一般交易习惯。再结合李某等人员在公安局的供述，可以认定双方是通过签订《商品房买卖合同》的方式为王某出借的款项提供担保，不能认定为商品房买卖合同关系。

法院认为，双方以签订《商品房买卖合同》的方式为出借款项提供担保的合意不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，王某有权主张某房产开发公司继续履行交付标的以担保其债权的实现。但因双方并未办理转移登记，故仅在双方之间具有债权效力，不能对抗第三人。

苏某与某房产开发公司之间存在商品房买卖合同关系，其亦有权依据合同约定要求某房产开发公司继续履行交房的义务。此时，王某与苏某就同一标的均与某房产开发公司订立合同，各方之间就标的物的履行形成了竞争关系。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”

该案中，苏某在签订《商品房买卖合同》后已经交付了合同约定的购房款并占有案涉房屋，而王某与某房产开发公司签订的《商品房买卖合同》仅具有债权效力，王某未占有房屋。因此，应当优先保护已经交付购房款且已经占有案涉房屋的苏某的权利，最终法院判决，对于苏某要求确认王某与房产开发公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉请不予支持，要求注销该《商品房买卖合同》网签登记予以支持。

以案说法：

如何判定房子到底该归谁？

贵州省高级人民法院法官李锋表示，现实生活中，人们通过签订《商品房买卖合同》的方式为借款、买卖等债权提供担保的现象较为普遍。这种交易模式并非民法典明文规定的典型担保方式，属于交易习惯中的让与担保。

“如果当事人未办理商品房所有权转移登记，未就担保功能的发挥形成有效的公示，则无法对抗第三人，不能设立让与担保，债权人无权就担保标的物商品房优先受偿。”李锋说，此种情形下，不诚信的债务人则极有可能“一房数卖”，再次处分担保标的物，将商品房再次出售或抵押。

对于“一房数卖”的纠纷案件处理，必须综合考量当事人办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋、合同履行情况以及合同成立先后等因素后，再确定优先保护哪一位债权人的合法权益。“虽然债权具有平等性，但各方当事人对不同合同的履行程度并不一致，合同所约定的权利义务履行越充分，就意味着双方之间的交易越成熟，该合同所体现的信赖利益和交易秩序就越应受法律保护。”

如果存在数份商品房买卖合同均有效且债权人均要求履行合同的，根据物权优先债权的法理，因该债权人已经成为合法的物权人，故一般应优先保护已经办理商品房所有权转移登记的债权人。如已完成商品房所有权转移登记的债权人与债务人存在恶意串通损害第三人合法权益行为的，则相应的买卖合同应当认定为无效，该恶意办理登记的债权人也不能获得优先保护的地位。

对于各债权人均没有完成商品房转移登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的债权人；如果各个债权人均未完成商品房所有权转移登记，也未合法占有房屋，则要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳比例、商品房合同的登记备案时间先后、办理贷款情况等。如果数个买卖合同均未履行的情况，可以参考商品房买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。